Nebenkosten beim Hauskauf: Diese Kosten kommen zum Kaufpreis dazu
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler: Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf liegen schnell bei 10-15 % des Kaufpreises. So kalkulierst du realistisch.
Kosten Der Kaufpreis steht im Exposé, du hast durchgerechnet, die Finanzierung passt – und dann kommt die Nebenkostenaufstellung vom Notar. Plötzlich fehlen 30.000 oder 40.000 Euro, mit denen niemand gerechnet hat. Die gute Nachricht: Diese Kosten lassen sich vorher ziemlich genau kalkulieren.
Die drei großen Posten
Beim Immobilienkauf kommen zum reinen Kaufpreis drei Hauptkostenblöcke dazu: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, und – falls beteiligt – Maklerprovision. Zusammen liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen 5,5 % und 12,5 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer – abhängig vom Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und wird bei jedem Eigentümerwechsel fällig. Die Sätze legt jedes Bundesland selbst fest:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 3,5 % (Stand prüfen – Sätze ändern sich gelegentlich) |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland, Brandenburg, Thüringen | 6,5 % |
| Übrige Bundesländer | meist 5,0–6,5 % |
Der Unterschied ist real spürbar: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlst du in Bayern 14.000 € Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 26.000 € – für dasselbe Haus. Weil sich einzelne Sätze ändern können, lohnt sich vor dem Notartermin ein kurzer Check des aktuellen Satzes für dein Bundesland.
Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden – das ist keine Option, sondern Pflicht. Rechne mit:
- Notargebühren: 1,5–2,0 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten (Eintragung als neuer Eigentümer, Auflassungsvormerkung): rund 0,5 % des Kaufpreises
Zusammen also etwa 1,2–1,5 % Grundbuch und Notar – diese Kosten sind bundesweit ähnlich, weil sie sich nach der Gebührenordnung für Notare richten, nicht nach Landesrecht.
Maklerprovision – wer zahlt seit 2020 was?
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip in abgeschwächter Form: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er maximal die Hälfte der Provision auf dich als Käufer umlegen. Üblich sind Gesamtprovisionen von 5,95–7,14 % inkl. MwSt., dein Anteil als Käufer liegt damit meist bei 2,975–3,57 %.
In einigen Großstädten hat sich allerdings eingebürgert, dass der Käufer die volle Provision zahlt, wenn er selbst aktiv einen Makler beauftragt, um eine passende Immobilie zu finden. Frag im Zweifel früh nach, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat.
Beispielrechnung: 400.000 € Kaufpreis in Bayern
Grunderwerbsteuer (3,5 %): 14.000 € Notar & Grundbuch (1,3 %): 5.200 € Maklerprovision, Käuferanteil (3,57 %): 14.280 € Kaufnebenkosten gesamt: 33.480 € (ca. 8,4 % des Kaufpreises)
Dieselbe Rechnung in Nordrhein-Westfalen: Grunderwerbsteuer allein steigt auf 26.000 € – die Gesamtnebenkosten liegen dann bei rund 45.480 € (ca. 11,4 %).
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, weil dahinter kein Sachwert steht, den sie im Ernstfall verwerten könnten. Als Faustregel:
- Kaufnebenkosten: aus Eigenkapital, nicht über den Kredit
- Zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapitalquote für gute Kreditkonditionen
Wer die Nebenkosten nicht aus eigenen Mitteln stemmen kann, sollte den Immobilienkauf eher verschieben, als die volle Summe zu finanzieren – die Zinsen auf einen so hohen Kreditanteil machen das Vorhaben spürbar teurer.
Was oft vergessen wird
- Grundschuldbestellung: Notarkosten für die Eintragung der Bank-Sicherheit, meist im Notarposten schon enthalten, aber im Angebot gegenchecken
- Umzugskosten: Je nach Entfernung und Menge 1.000–3.000 €
- Sofortige Renovierungen: Gerade bei Bestandsimmobilien oft unterschätzt – siehe Badsanierung Kosten oder Dach sanieren für konkrete Anhaltspunkte
Checkliste vor dem Notartermin
- Aktuellen Grunderwerbsteuersatz für dein Bundesland geprüft?
- Notar- und Grundbuchkosten mit rund 1,3–1,5 % einkalkuliert?
- Geklärt, wer den Makler beauftragt hat und wie die Provision verteilt wird?
- Kaufnebenkosten komplett aus Eigenkapital gedeckt, nicht mitfinanziert?
- Puffer für Umzug und erste Renovierungen eingeplant?
Fazit
Die Kaufnebenkosten sind kein Kleingedrucktes, das man übersehen darf – sie machen real 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus und müssen aus Eigenkapital kommen. Rechne sie von Anfang an mit ein, nicht erst wenn die Notarabrechnung kommt. Wer das vorher weiß, verhandelt entspannter und finanziert realistischer.
Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf insgesamt?
- Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, zwischen 5,5 % und 12,5 % des Kaufpreises. Ohne Makler liegst du meist bei 5,5–9 %, mit Makler kommen nochmal 3–3,6 % Käuferanteil oben drauf.
- Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?
- Seit Dezember 2020 gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er maximal 50 % der Provision auf den Käufer abwälzen. In manchen Großstädten ist es allerdings üblich, dass der Käufer die volle Provision zahlt, wenn er selbst den Makler beauftragt hat.
- Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen oder reduzieren?
- Ganz umgehen lässt sie sich nicht, aber du kannst die Bemessungsgrundlage senken: Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Markise separat im Kaufvertrag ausweisen – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das muss aber realistisch bewertet sein, sonst hakt das Finanzamt nach.
- Muss ich die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen?
- In der Regel ja. Banken finanzieren die Kaufnebenkosten meist nicht mit, weil sie im Gegensatz zur Immobilie keinen Sachwert darstellen. Als Faustregel solltest du die Nebenkosten plus mindestens 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen.